Wertsicherungsklausel - Meincke Bienmüller Rechtsanwälte

Rechtsanwälte für Architektenrecht, Baurecht, Vergaberecht, VOL/A, VOB/A
Wertsicherungsklausel

Wertsicherungsklausel

Eine der wirtschaftlich wichtigsten Vertragsbestimmungen des langfristigen Gewerbemietvertrages ist die Wertsicherungsklausel. Neben der Staffelmiete ist die Wertsicherungsklausel der in Gewerbemietverträgen am häufigsten vereinbarte Mietanpassungsmechanismus. Als Wertsicherungsklauseln werden regelmäßig sogenannte Gleitklauseln vereinbart, bei der die Nettokaltmiete z. B. anhand der Veränderung des vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) angepasst wird. Ohne eine vereinbarte Mietanpassung ist es für Vermieter im Rahmen eines Gewerbemietvertrages nur in absoluten Ausnahmefällen möglich, die Miete an die zwischenzeitlich eingetretenen Preissteigerungen anzupassen. Vermietern empfiehlt Meincke Bienmüller regelmäßig, eine echte Gleitklausel zu vereinbaren, bei der sich die Miete automatisch anpasst. Mieter, die eine Wertsicherungsklausel vorschnell in der vom Vermieter vorformulierten Fassung akzeptieren, laufen Gefahr, dass sich seine Miete schneller erhöht als ihr Umsatz oder als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Immer häufiger werden wir auch im laufenden Mietverhältnis gebeten, die rechtliche Wirksamkeit und die wirtschaftliche Angemessenheit einer Wertsicherungsklausel in einem Gewerbemietvertrag zu überprüfen und die Wertsicherungsklausel – z.B. aus Anlass eines sowieso abzuschließenden Nachtrages – auf den aktuellen Stand zu bringen. Ob eine Wertsicherungsklausel rechtlich zulässig ist, ist bei aktuellen Mietverträgen anhand der Bestimmungen des Preisklauselgesetzes (PrKG) zu überprüfen. Gleitklauseln sind nach dem PrKG zwar nicht mehr zu genehmigen, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Grob gesagt muss der Vermieter mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichten, damit eine als Gleitklausel ausgestaltete Wertsicherungsklausel in einem Gewerbemietvertrag rechtlich zulässig ist. Aber selbst dann, wenn eine Wertsicherungsklausel nach dem PrKG unzulässig ist, bleiben Mieterhöhungen wirksam. Erst wenn die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel von einem Gericht rechtskräftig festgestellt wurde, kann der Vermieter für die Zukunft keine Mietanpassung mehr verlangen; die Parteien können aber vertraglich vereinbaren, dass die Unwirksamkeit schon zuvor eingreift. Es handelt sich um eine außerordentlich komplizierte Materie, für die der Rat spezialisierter Rechtsanwälte eingeholt werden sollte. Dies gilt umso mehr, als für Altmietverträge – d. h. Mietverträge vor dem 14.09.2007 – teilweise anderes Recht gilt.

Meincke Bienmüller berät nicht nur bei der (erstmaligen) Vereinbarung oder Aktualisierung einer Wertsicherungsklausel in einem Gewerbemietvertrag. Wir unterstützen die Vertragsparteien auch bei der Berechnung von Mietanpassungen aufgrund derartiger Klauseln.

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